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[Actu Juridique Immo] Focus sur la résiliation d'un contrat d'assurance loyers Impayés

Henry Buzy­Cazaux

Président de l’IMSI et Directeur Général de l’ISC Paris Business School

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Deux arrêts de la Cour de Cassation rendus le 02/02/2017 se sont prononcés sur la question de la cessation de l’indemnisation par l’assureur d’un sinistre loyers impayés à la suite de la résiliation du contrat d’assurance.

Dans la 1ère affaire:

Une société de gestion immobilière avait souscrit en 2006 auprès d’un assureur un contrat pour le compte de propriétaires bailleurs dont elle gère les biens, permettant de garantir les impayés de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation.

En octobre 2010, la société a résilié le contrat d’assurance à effet du 31 décembre 2010. A cette date, 29 sinistres déclarés étaient en cours d’indemnisation par l’assureur, qui a cessé, à compter du 1er janvier suivant, d’indemniser les bailleurs y compris pour les sinistres nés et déclarés avant la résiliation de la police d’assurance. Pour ce faire, la société d’assurance s’est prévalue de la clause de son contrat selon laquelle « En cas de résiliation du contrat, la prise en charge des loyers, […] cessera immédiatement. »

Suite à ce désaccord, la société agissant en qualité de mandataire des propriétaires assurés, a assigné l’assureur pour obtenir la prise en charge de 27 des 29 sinistres (deux sinistres ayant été indemnisés).

Dans la 2nd affaire:

C’est l’assureur (le même que celui de la 1ère affaire) cette fois-ci qui résilie, pour sinistres, en octobre 2012 le contrat d’assurance à l’échéance du 31/12/2012. A compter de cette date, l’assureur cesse la prise en charge de 4 sinistres déclarés antérieurement en se prévalant des mêmes dispositions du contrat selon lesquelles la résiliation du contrat entraînait la cessation des indemnités.

Contestant cette position, la société agissant en qualité de mandataire des propriétaires assurés, a également assigné l’assureur pour obtenir l’indemnisation des sinistres litigieux.

Dans deux arrêts des 29 septembre et 5 novembre 2015, la Cour d’appel condamne l’assureur au paiement des sommes dues au titre de ces sinistres. Elle considère que sont réputées non écrites les clauses du contrat d’assurance qui prévoient que la prise en charge des loyers cessera en cas de résiliation du contrat. De telles clauses privent l’assuré du bénéfice de l’assurance et créent ainsi un avantage illicite au profit du seul assureur ayant perçu les primes sans contrepartie. La Cour d’appel retient que le versement par les assurés des primes pour la période entre la prise d’effet du contrat et son expiration avait pour contrepartie la garantie des dommages (dommage trouvant son origine avant la résiliation).

La société d’assurance forma un pourvoi contre les arrêts rendus par la Cour d’appel.

La Cour de cassation retient au contraire la validité de la clause du contrat d’assurance prévoyant que la prise en charge des loyers cessera en cas de résiliation du contrat.

Dans ces décisions rendues le 2 février 2017, la Cour de cassation casse les arrêts de la Cour d’appel pour violation de l’article 1131 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10/02/2016) qui disposait que « L'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet ».

Pour valider la clause du contrat d’assurance, la Cour de cassation développe le raisonnement suivant : l’assuré s’engage à payer les primes du contrat en contrepartie de l’indemnisation de l’assureur en cas d’impayés et la garantie ne joue que pour les sinistres dont le fait générateur se situe antérieurement à la résiliation. Le fait générateur est donc constitué par chaque mois de loyer impayé pris individuellement et s’apprécie donc mois par mois.

La Cour de Cassation donne donc raison à l’assureur qui, sur la base de la clause de son contrat, n’a pas l'obligation d'indemniser son assuré, pour des défaillances post-résiliation qui ne trouvent pas leur origine dans les impayés survenus pendant la période de validité du contrat.

 

Ces 2 cas d’espèces,

Illustrent bien l’importance de la rédaction des contrats d’assurance loyers impayés. Il convient ainsi d’être particulièrement vigilant et de vérifier que les clauses du contrat d’assurance définissant les garanties, leur durée et étendue ne sont pas restrictives, mais aussi de mesurer quels seront les effets de la résiliation du contrat sur les garanties. On mesure bien dans les 2 affaires citées ci-dessus l’impact de la rédaction de la clause de résiliation du contrat d’assurance puisque toute prise en charge des loyers impayés pour un sinistre déclaré cesse immédiatement à la date d’effet de la résiliation. C’est le propriétaire bailleur qui sera le 1er à en faire les frais.

Au moment de la souscription d’un contrat, il ne peut être que recommandé à l’administrateur de biens de s’entourer d’un conseiller avisé qui puisse l’aiguiller et lui proposer un contrat présentant une bonne couverture et ce à chaque étape de la vie de ce dernier.

Cela permet de sécuriser également dans le cadre de son mandat de gestion les rapports entre le professionnel et son propriétaire mandant.

 

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