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[Actu Juridique Immo] Les nouveautés de juillet & août 2017

Henry Buzy­Cazaux

Président de l’IMSI et Directeur Général de l’ISC Paris Business School

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Stationner son véhicule sur la voie publique, même devant son propre garage, constitue néanmoins une infraction au Code de la route ! A tous les propriétaires qui pensent pouvoir allègrement stationner leur véhicule devant leur propre garage (dont ils ont seuls l’accès) sur la voie publique, et au prétexte qu’ils ne gênent pas les piétons puisque ne débordant pas sur le trottoir, la Cour de cassation est venue rappeler dans un arrêt du 20 juin 2017 que l’infraction de stationnement gênant devant les entrées carrossables des immeubles concerne tout le monde, y compris les riverains ayant l'usage exclusif de ces accès. Ainsi donc, le copropriétaire qui stationne son véhicule devant son entrée carrossable desservant son unique garage, peut néanmoins être passible de sanctions pénales (Cass. crim., 20 juin 2017, n° 16-86.838). La Haute juridiction justifie sa position en rappelant que le stationnement, sur le domaine public, devant les entrées carrossables des immeubles riverains gêne la circulation publique, qui comprend aussi celle des véhicules de secours ou de sécurité.

Copropriété

L’agence nationale de l’habitat (ANAH) a publié en début d’année une lettre d’information (Lettre d’information #3 Février 2017) rappelant toutes les démarches et précisions utiles pour immatriculer les copropriétés au registre des copropriétés. Un site est également dédié à l’accompagnement des professionnels concernés par cette obligation d’immatriculation que sont notamment les syndics pour les copropriétés existantes, et les notaires pour les résidences nouvelles : www.registre-coproprietes.gouv.fr

La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 juin dernier, a rappelé la règle selon laquelle un copropriétaire qui demande en assemblée générale l’autorisation de changer la destination de son lot doit s’assujettir à la décision de cette dernière. En cas de refus de changement de destination du lot, le syndicat est alors fondé à exiger la cessation de l'activité entreprise en invoquant le caractère définitif de la décision, si aucun recours n’a été introduit contre ladite décision. Il n’y a plus lieu de rechercher si le changement d’affectation contrevient ou non aux prévisions du règlement de copropriété, si l'activité d'hôpital de jour présente ou non une utilité sociale, ni même de savoir si une telle activité engendre des troubles dans l'immeuble. Le copropriétaire qui soumet cette question à l’assemblée générale de sa propre initiative, s’assujettit donc à l'accord des copropriétaires pour exercer son activité – et doit la cesser en cas de refus (Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-16.566).

La Haute juridiction confirme qu’un état descriptif de division (EDD - document en principe purement technique n’ayant que vocation à décrire les lots d’une copropriété et contrairement au règlement qui lui a une valeur contractuelle) peut revêtir un caractère contractuel, si une clause du règlement de copropriété le lui confère expressément. Il faut en revanche qu’une clause tout à fait explicite dans le règlement lui donne une telle valeur. En l’espèce, la clause était rédigée comme suit : « L'état descriptif de division, ci-inclus, dont chaque copropriétaire a eu connaissance et accepté les termes, a même valeur contractuelle que le règlement lui-même : il détermine l'affectation particulière de chaque lot dépendant du groupe de bâtiments que son propriétaire s'oblige à respecter ». Dans une telle hypothèse, il est alors possible de refuser une occupation à titre professionnel pour des lots décrits dans l’EDD comme étant à destination exclusive d’habitation (Cass. 3e civ., 6 juillet 2017, n° 16-16.849). En l’absence de cette clause explicite, une telle décision n’aurait probablement pas été rendue.

Location

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 (loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové), la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit, pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel (c’est-à-dire dans les zones dites « tendues »), la fixation par décret d'un montant maximum d'évolution des loyers d'un logement nu ou meublé en cas de relocation ou de renouvellement du bail. C’est l’objet du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail.

En cas de litige entre les parties, la loi prévoit la saisine de la commission départementale de conciliation préalablement à la saisine du juge. Le décret fixe ainsi un montant maximum d'évolution des loyers des baux des logements situés dans les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants. Les modalités de cet encadrement de l'évolution des loyers sont adaptées aux cas dans lesquels le préfet aurait arrêté un loyer de référence en application du I de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989. De même, le décret permet des adaptations en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué : dans ces cas, une augmentation de loyers, elle-même encadrée, peut être appliquée (D. n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : JO 29 juillet 2017).

Gestion locative

La loi n°2014-626du 18 juin 2014 et son décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 sont venus préciser que « tout contrat de location devait comporter un inventaire précis de limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail commercial, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ». Le décret dresse la liste des dépenses précitées qui ne peuvent pas être imputées au locataire. Un parlementaire M. LESAGE a posé la question au Gouvernement de savoir s’il était envisagé d’abroger cette possibilité offerte aux bailleurs d’imputer la taxe foncière aux preneurs à bail commercial.

Le ministre du Logement a indiqué que ne peuvent être imputés au preneur, les impôts, taxes et redevances dont le bailleur est le redevable légal. La taxe foncière, tout comme les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble, et les services dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, ne sont pas à la charge du bailleur, dès lors que le preneur en profite. Selon le ministre, la répartition de la prise en charge de la fiscalité liée au local commercial fait l'objet d'un équilibre trouvé à l'issue d'une longue phase de concertation avec les principales organisations professionnelles représentant les locataires et les bailleurs. Supprimer la possibilité d'imputation au locataire de la taxe foncière reviendrait à remettre en cause l'ensemble de ce dispositif, ce que ne souhaite pas le Gouvernement. Ainsi donc, la possibilité d’inclure une clause dans le bail commercial imputant au locataire la prise en charge de la taxe foncière et de ses taxes additionnelles est encore parfaitement valable (Réponse ministérielle n° 100183 ; JOAN, 9 Mai 2017. p. 3301).

La cour d’appel de Montpellier a donné raison à un investisseur qui estimait avoir perdu près de 140.000 € dans l’achat d’un T3 à Carcassonne, dans le cadre d’une défiscalisation de Robien. Ce dernier avait acheté en 2005 un appartement situé à Carcassonne pour un prix de 168 000€, qu’on lui a vendu comme un « placement financier sûr et rentable à court terme en raison de la forte demande locative et des avantages fiscaux incitatifs », alors que le marché sur Carcassonne était totalement saturé (l’offre de logements ayant augmenté de 712% entre 2000 et 2005).

Cet investisseur n’a jamais pu louer l’appartement dans le délai requis pour bénéficier de la défiscalisation, et ce, malgré une baisse de 14% du loyer. En 2008, il a perdu définitivement l’avantage fiscal escompté et a appris que la valeur réelle de son bien était de 50% inférieure à son prix d’achat (et était estimé à environ 70 000€). La cour a condamné les responsables au versement de près de 140 000€ décomposés comme suit : 90 000€ au titre de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, 40 000€ pour les loyers (vacance locative et minoration du loyer) et pour l’avantage fiscal non obtenu, et 8 000€ pour le préjudice moral subi, avec intérêts au taux légal (Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre a, 6 juillet 2017, n° 13/06962). L’acheteur aura donc perdu quelques 28 000€ et un peu plus de 10 années de procédure…

La Fédération Nationale de l'Immobilier (Fnaim) vient de rendre publics les premiers résultats d'OSLO, son Observatoire de la statistique de la location.

Ce nouvel outil a vocation à diffuser les principales informations sur les loyers dans près de 200 communes, nourri des 250 000 références locatives enregistrées chaque année par les agences de la fédération.

On y apprend notamment les valeurs des loyers médians dans chaque ville référencée (les plus élevés étant sans surprise 28,8€/m² à Paris, 13,4€/m² à Lille et 13,3€/m² à Bordeaux), ainsi que les communes présentant les meilleurs rendements locatifs (avec la ville de Dijon en tête, avec un rendement locatif de 6,3%).

 

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