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[Actu Juridique Immo] Les nouveautés du mois de décembre 2018

Henry Buzy­Cazaux

Président de l’IMSI et Directeur Général de l’ISC Paris Business School

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Newsletter immobilière – décembre 2018

 

Copropriété : ce qui change avec la loi ELAN

 

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi ELAN) a notamment réformé la copropriété de manière significative.

 

La loi a tout d’abord réécrit l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Dorénavant, les syndics n’ont plus qu’1 mois (au lieu de 2 auparavant) pour notifier les procès-verbaux d'assemblée. Cette mesure est effective depuis le 25 novembre 2018. Cette notification fait courir le délai de recours de 2 mois dont disposent les copropriétaires opposants ou défaillants pour contester les décisions, délai qui lui reste inchangé.

De plus, le délai de prescription de 10 ans est réduit à 5 ans, comme en matière de prescription de droit commun (article 213 de la loi).

 

Cette même loi a créé un nouvel article 17-1 A dans la loi du 10 juillet 1965 permettant aux copropriétaires de voter avant les assemblées générales par correspondance (article 211 de la loi).

  

Les copropriétaires peuvent au surplus participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale, les mentions du formulaire de vote par correspondance et ses modalités de remise au syndic seront définies par décret en Conseil d'Etat.

 

La loi améliore la procédure de recouvrement de charges en modifiant l’article 19-2 de la loi de 1965. Le principe existant avant la loi était qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision appelée au titre du budget prévisionnel, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues devenaient immédiatement exigibles auprès du copropriétaire défaillant, ce après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

La loi ELAN renforce et élargit ce dispositif. Les provisions relatives aux dépenses pour travaux sont désormais visées ; la référence à la lettre recommandée avec accusé de réception a été supprimée ; et la sanction du non-paiement a été aggravée : non seulement les autres provisions non encore échues au titre du budget prévisionnel et des dépenses pour travaux deviennent exigibles, mais également les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents.

 

La loi crée en outre la possibilité de sanctionner le syndic qui ne fournit pas les pièces demandées par le Conseil syndical, au paiement de pénalités de retard (article 203 et 205 de la loi). Ces dernières seront imputées sur les honoraires de base du syndic, dont le montant minimal sera fixé par décret.

La loi précise en outre qu’un décret établira la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne sur l’extranet de la copropriété.

 

Il n’y a par ailleurs plus de distinction pour le vote des travaux d’économie d’énergie entre la majorité de l’article 24 et celle de l’article 25, que ceux-ci soient décidés ou non à l’occasion de travaux affectant les parties communes. Désormais tous les travaux d’économie d’énergie seront votés à la majorité de l’article 25 (article 212 de la loi).

 

D’autres précisions sont apportées sur certaines notions : la définition du lot de copropriété est réécrite, de même que celle des parties communes.

 

Pour le lot de copropriété, est notamment ajoutée à l’article 1er de la loi  de 1965 la phrase suivante : « Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables » (article 206 de la loi).

 

Le lot transitoire dispose désormais d’une définition légale au même article : « Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d'une quote-part de parties communes correspondante. La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ».

 

L’application du régime de la copropriété est réécrit. Dorénavant, en cas de mise en copropriété d’un immeuble bâti existant, l’ensemble du statut s’appliquera à compter du premier transfert de propriété d’un lot.

Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prendra effet lors de la livraison du premier lot (article 207 de la loi).

 

La loi Elan vient modifier l'article 3 de la loi de 1965 : désormais, dans le silence ou la contradiction des titres, tout élément incorporé dans les parties communes sera désormais réputé partie commune.

 

Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est désormais indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes (article 209 de la loi).

 

Les parties communes à jouissance privative seront les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est par ailleurs subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

 

Enfin, et cette mesure est non des moindres, la loi ELAN à l’article 215 habilite le Gouvernement à prendre deux ordonnances venant réformer le statut de la copropriété. A ce titre, le texte précise que le Gouvernement est autorisé par le biais de la première ordonnance à harmoniser l’état du droit suite à l’approbation de cette loi ELAN ; et surtout par le biais de la seconde ordonnance à prendre des mesures destinées à :

 

1/ Redéfinir le champ d'application et adapter les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété, d'une part, et modifier les règles d'ordre public applicables à ces copropriétés, d'autre part ;

2/ Clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d'organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic.

 

La première doit être prise dans les 12 mois de la promulgation de la loi ELAN et la seconde dans les 24 mois de cette promulgation.

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