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Newsletter immobilière : Copropriété  - Mars 2019

Henry Buzy­Cazaux

Président de l’IMSI et Directeur Général de l’ISC Paris Business School

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La Cour de cassation vient de rappeler que la décision du syndicat de spécialiser les parties communes et les charges n’entraînait pas forcément la création d’un syndicat secondaire.

Dans cette affaire, la cour d’appel était allée un peu vite en besogne. Elle avait statué, pour déclarer irrecevable la demande de deux copropriétaires de faire annuler une décision prise en assemblée générale, que l'ensemble immobilier comprenait deux immeubles collectifs et que l'article 5 du règlement de copropriété indiquait que les charges communes de chaque immeuble collectif comprendraient toutes les dépenses nécessitées par la jouissance commune de cet immeuble, et qu'il en résultait que ce règlement avait prévu une gestion autonome du bâtiment B avec spécialisation des charges, laquelle avait abouti à l'existence d'un syndicat secondaire (et ce, même si le terme n'avait pas été employé dans le règlement).

La Cour de cassation casse une telle analyse.

La circonstance que le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales auxquelles sont attachées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne caractérise pas la création d'un syndicat secondaire.

La création de syndicat secondaire au sein d’une copropriété est prévue à l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété (L. n° 65-557, 10 juill. 1965).

 En vertu de cet article, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.

Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile, et est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un.

Le syndicat secondaire peut être établi par le règlement, dès la création de la copropriété. Pour le reste, il doit donc faire l’objet d’une décision prise en assemblée générale.

Le régime du syndicat secondaire a par ailleurs été développé et précisé par la loi ELAN, notamment dans ses modalités de gestion (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 209, ayant créé les nouveaux articles 6-2 et 6-4 dans la loi de 65).

Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-10.214

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