RESTEZ EN VEILLE SUR LE SECTEUR !

Pour vous, nous travaillons à l'élaboration permanente d'une analyse du marché.

[Actu Juridique Immo] Les nouveautés du mois de novembre 2017

Henry Buzy­Cazaux

Président de l’IMSI et Directeur Général de l’ISC Paris Business School

Partager cet article sur les réseaux sociaux

Newsletter immobilière – novembre 2017

Le GRECCO a rendu son rapport pour réformer la loi du 10 juillet 1965 sur l’application du statut de la copropriété.

A la demande du ministère la Justice, un projet de réforme de la loi du 10 juillet 1965 a été élaboré par un groupe de professionnels (le GRECCO : Groupe de recherche en copropriété) et remis à la Chancellerie puis au ministère de la cohésion des territoires cet été. Il devrait servir de base à une prochaine réforme en profondeur du statut de la copropriété. Cette réforme devra être menée par ordonnances.

Parmi les idées soulevées dans ce projet, figurent notamment :

- la création d’un conseil d’administration, nouvelle instance représentative ;

- une redéfinition du champ d’application du statut pour tenir compte des immeubles en construction ;

- un abandon de la distinction traditionnelle des tantièmes de charges et tantièmes de parties communes quant à leurs méthodes de calcul (la méthode deviendrait impérative et non plus facultative) ;

- l’abandon de la possibilité reconnue par la jurisprudence de pouvoir créer des charges communes spéciales sans création de parties communes spéciales (la création de l’une emportera obligation de création de l’autre).

Professionnels de l'immobilier : la carte professionnelle européenne est en vigueur

Depuis le 20 octobre 2017, les administrateurs de biens et agents immobiliers européens souhaitant exercer en France, comme ceux établis en France et souhaitant exercer ces professions dans un autre pays européen, peuvent demander une carte professionnelle européenne - CPE (Décret n° 2017-1481, 17 oct. 2017 : JO, 19 oct. 2017).

Copropriété

Tant que le copropriétaire est convoqué à l’assemblée générale, il importe peu qu’il y ait dans la convocation une erreur relative au représentant de la société.

La Haute juridiction judiciaire a récemment jugé que dès lors que la société copropriétaire était correctement convoquée, la mention inexacte de son représentant n’en viciait pas la convocation. Ainsi donc, en ayant relevé que la convocation à l'assemblée générale avait été adressée à la « société M, représentée par M. X » à une adresse postale correspondant au siège de la société, différente de celle de M. et Mme X, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la mention inexacte du représentant de la société n'était pas de nature à vicier la convocation (Cass. 3e civ., 23 nov. 2017, n° 16-20.311).

Location

La Cour de cassation le confirme : le locataire n’a pas le droit de cesser de payer son loyer, même lorsqu’il est insatisfait de son logement (Cass. 3e civ. 5 oct. 2017, n° 16-19.614).

Ainsi donc des locataires d’un appartement parisien du 16e arrondissement, cessant de payer leurs loyers et charges, au motif que les peintures étaient vétustes et contenaient du plomb, ont été condamnés à payer dix mois de loyer avec intérêts au taux légal. Les juges ont également rejeté leur demande de consignation. Les locataires avaient commencé à arrêter de payer leurs loyers peu de temps après leur arrivée dans les lieux, ce qui a mené les juges à notamment soulever l’argument selon lequel ces derniers connaissaient l’état de l’appartement en le prenant à bail.

Cette position de la Cour de cassation n’est pas nouvelle. Il est de jurisprudence constante que le locataire ne peut pas suspendre le paiement de son loyer, ni même remettre discrétionnairement ces sommes entre les mains d’un tiers, lorsque des désordres affectent son logement. L’autorisation de consigner des loyers s’obtient nécessairement en justice. La jurisprudence reconnaît néanmoins une exception à ce principe, l’impossibilité totale d’utiliser les lieux (Cass. 3e civ. 31 oct. 1978, n° 77-11.355), ce qui n’est pas le cas d’une utilisation partielle (Cass. 3e civ. 13 juillet 2010 n° 09-67.999).

En cas d’intoxication au monoxyde, le bailleur est responsable envers son locataire, et le chauffagiste aussi. A l'égard de son locataire intoxiqué en raison du refoulement des gaz brûlés, le bailleur est responsable du dysfonctionnement de la chaudière, lorsque ce dernier n'est pas dû à la force majeure. Il doit néanmoins être garanti par le chauffagiste chargé de l'entretien de la chaudière par contrat. La jurisprudence considère dans cette hypothèse que l’obligation à laquelle le chauffagiste est tenu est une obligation de résultat (CA Paris, ch. 4-9, 2 nov. 2017, n° 16/00906).

La jurisprudence a eu l’occasion de le rappeler : les dispositions de la loi ALUR relatives aux congés s'appliquent aussi aux baux anciens, dès lors que le congé est délivré après l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, l'article 15 Ill de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, était donc applicable. C’est à bon droit que la cour d’appel a relevé que la locataire, âgée de 66 ans et disposant de ressources inférieures au plafond en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés. Le congé qui lui a été délivré aurait dû être assorti d'une offre de relogement. Ce dernier devait donc être annulé.

Le congé de reprise délivré par le bailleur après l'entrée en vigueur de la loi ALUR doit respecter les nouvelles dispositions légales, même si le contrat de location a été conclu de nombreuses années auparavant (Cass. 3e civ., 23 nov. 2017, n° 16-20.475).

Gestion locative

Les arrêtés d'encadrement des loyers à Paris viennent d’être annulés.

En effet, par un jugement du 28 novembre 2017, le tribunal administratif de Paris a annulé les arrêtés préfectoraux des 25 juin 2015, 20 juin 2016 et 21 juin 2017 fixant les loyers de référence, loyers de référence majorés et loyers de référence minorés à Paris, pour les périodes du 1er août 2015 au 31 juillet 2016, 1er août 2016 au 31 juillet 2017 et à compter du 1er août 2017.

Les arrêtés ayant fixé les loyers de référence pour l'application de l'encadrement des loyers à Paris ont été annulés pour n'avoir pas été mis en œuvre sur l'ensemble de l'agglomération. Cette annulation intervient après le jugement du tribunal administratif de Lille du 17 octobre 2017 qui a annulé, pour le même motif, l’arrêté du préfet du Nord fixant les loyers de référence dans la commune de Lille.

info

A PROPOS

Bien plus qu'un conseil en assurances, nous vous accompagnons au quotidien au sein de votre entreprise, pour construire ensemble des solutions sur-mesure. Elles vous permettent d'augmenter vos revenus, d'innover en termes de process de gestion et ainsi de participer à garantir la pérennité de vos activités.
contact

RESTEZ INFORMÉ

Abonnez-vous à notre newsletter pour recevoir les dernières informations :

Nogal-Vertical-Replay