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[Actu Juridique Immo] Les nouveautés du mois d'octobre 2018

Henry Buzy­Cazaux

Président de l’IMSI et Directeur Général de l’ISC Paris Business School

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Newsletter immobilière – octobre 2018

Vente

La haute juridiction judiciaire vient de rappeler que le devoir de conseil devait aussi s’appliquer entre confrères, dans le cadre cession de droit au bail.

Dans les faits, une SCI consent à la CRAMA (Caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles Bretagne Pays de Loire) un bail commercial à compter du 1er août 2008, l'acte stipulant notamment que les lieux loués serviraient exclusivement à l'activité de banque et assurance. Puis, selon acte établi le 10 juillet 2008 par M. Y, notaire au sein de la SCP YGAH, la société Café du boulevard a cédé à la CRAMA son droit au bail pour le prix de 170 000 euros, l'acte précisant que cette dernière souhaitait y exercer l'activité de banque et assurance. Se plaignant de l'impossibilité d'exercer son activité dans les locaux en raison d'une interdiction résultant du plan local d'urbanisme, la CRAMA a assigné l’ensemble des interlocuteurs de cette opération, pour être indemnisée.

Pour rejeter la demande de garantie formée contre M. Z, M. Y et la SCP YGAH, l'arrêt d’appel énonce que ce dernier est exonéré de son devoir de conseil envers la SCI en raison de la profession exercée par son gérant, lui-même notaire, qui disposait ainsi des compétences nécessaires pour ne pas se méprendre sur l'étendue des vérifications qu'il devait effectuer avant de proposer la location de ses locaux à la CRAMA .

Telle n’est manifestement pas la position de la Cour de cassation qui rappelle que « les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de son devoir de conseil ».

Le fait que la SCI propriétaire soit elle-même gérée par un notaire ne dispense pas le notaire chargé de l’opération d'alerter sur l'impossibilité d'affecter les lieux à l'activité prévue (Cass. 1re civ., 10 oct. 2018, n° 16-16.548).

 

La Cour de cassation applique avec toujours autant de sévérité le formalisme de la Loi Hoguet à l’égard des agents immobiliers, notamment pour ce qui concerne le maniement de fonds pour le compte d’autrui.

L'intermédiaire qui manie les fonds qu'il a prêtés à l'acquéreur d’une promesse unilatérale de vente sans mandat exprès le lui permettant, ne peut en aucun cas réclamer l’application de la loi Hoguet pour en obtenir le remboursement.

En l’espèce, l'agent immobilier avait disposé des fonds prêtés à l’acquéreur, en les remettant au notaire pour le paiement d'une partie de l'indemnité d'immobilisation convenue dans la promesse unilatérale de vente. Titulaire d'un mandat non exclusif de vente émanant du promettant, il ne disposait d'aucun mandat écrit de l’acquéreur l'autorisant à procéder de la sorte.

La cour d'appel en a donc déduit que cette remise de fonds était illicite et la créance indue. La Cour de cassation tempère : la créance est certes illicite mais elle ne prive pas l'agent immobilier de son droit à restitution de la seule somme par lui remise, en application du Code civil (Cass. 1re civ., 26 sept. 2018, n° 16-25.184).

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