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Retour programmé de l’encadrement des loyers : les professionnels peuvent-ils y trouver une opportunité ?

Henry Buzy­-Cazaux

Président de l’IMSI et Directeur Général de l’ISC Paris Business School

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La mission confiée à Mickaël Nogal touche à sa fin. Le député de la Haute-Garonne aura procédé à une centaine d’auditions parmi les professionnels de l’immobilier : administrateurs de biens, promoteurs immobiliers, agences immobilières, aidé de fonctionnaires du ministère du logement, et il compte rendre son rapport au début du mois de juin au Premier ministre, qui l’avait mandaté en décembre 2018.

Bessé Immobilier & Construction aura contribué à la réflexion du parlementaire en consacrant une soirée de son club de prospective, "Immotalks", au thème central de sa mission : « Comment intermédier davantage la location et la gestion locative, au profit des locataires comme des propriétaires bailleurs ? »

On peut parier que le rapport parlera de la valeur ajoutée des assurances contre les impayés de loyer, qui constituent pour les administrateurs de biens qui la proposent à leurs mandants un atout différenciant de taille. L’actualité réglementaire remet à la une, l’encadrement des loyers et à tout prendre, puisque la réflexion sur le rôle des professionnels de la transaction locative et de la gestion est ouverte au plus haut niveau de l’État, on peut se demander si ce mécanisme ne sert pas la cause des femmes et des hommes de l’immobilier. Le paradoxe a de quoi surprendre, sinon choquer, mais il faut aller jusqu’au bout pour se préparer au retour de l’encadrement, notamment à Paris.

On rappellera que les dispositifs entrés en vigueur à Paris et à Lille avaient été invalidés par le juge administratif au motif qu’ils ne respectaient pas la loi ALUR. Elle disposait en effet que l’encadrement des loyers devait porter sur tout le territoire d’une agglomération et non seulement de la ville centre. Le législateur a réagi en modifiant en conséquence la législation par une disposition de la loi l’ELAN, qui autorise à Paris et dans certaines agglomérations un plafonnement des loyers portant sur une partie seulement du territoire. La mairie de Paris, avant d’autres peut-être, a obtenu de son conseil une délibération pour que l’encadrement des loyers soit à nouveau demandé à l’État.

Enfin, un décret d’application de la loi ELAN créé les conditions règlementaires de l’installation de l’encadrement des loyers dans la capitale. Le Préfet prendra bientôt un arrêté actualisant les valeurs de référence servant de base aux propriétaires et à leurs mandataires.

Les organisations professionnelles d’agents immobiliers et d’administrateurs de biens, comme les associations représentatives des propriétaires, ont manifesté leur rejet de l’encadrement, auquel ils attribuent le pouvoir de dissuader les investisseurs et d’amputer le rendement locatif. Il n’est pas question de nier ici ces effets négatifs. Il est seulement question de se demander si ce mécanisme, en compliquant l’acte de louer, n’est pas de nature à incliner les particuliers à aller vers les professionnels. Déterminer le bon loyer, loin d’être simplifié par la fixation de loyers médians, en est notoirement compliqué. Certes, il est facile de savoir à quelle zone définie par décret un logement donné est renvoyé et d’identifier la référence médiane. Accessoirement, c’est élémentaire, mais une erreur de ligne peut conduire au contentieux et un professionnel assumera s’il la commet, engageant sa responsabilité civile. Le particulier ne pourra que se morfondre. Par ailleurs, sur la base de ce loyer médian, on pourra déterminer un loyer dans l’espace qui va de 30% en dessous à 20% au-dessus.

Là, les Athéniens s’atteignent : l’état du bien, ses prestations, son ensoleillement, la qualité de la copropriété, et cent autres critères sont à prendre en considération. Rien ne dit que tous les biens méritent le maximum, ni qu’il faille se placer dans le bas de la fourchette par souci de tranquillité. Bref, le sujet renvoie à une expertise que les bailleurs n’ont pas pour la plupart.

Enfin, la loi permet d’appliquer un complément de loyer exceptionnel si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant. Ce point est délicat et il peut devenir un nid à contentieux si l’on ne recourt pas à l’appréciation objective d’un professionnel. Le bailleur sera tenté de trouver que son bien est hors norme et s’exposera à la contestation du locataire si les arguments sont fragiles ou fallacieux. A contrario, combien de propriétaires ne vont-ils pas passer à côté de la faculté de déplafonner alors que leur logement le mérite ? Entre une vue pleine de charme sur les toits de Paris du séjour et un aperçu de la Tour Eiffel si l’on monte sur un tabouret dans la salle de bains en risquant la chute, on mesure où se place le risque d’être rattrapé, mais aussi la possibilité de valoriser son bien légitimement.

Bref, les professionnels ne doivent pas se priver de démontrer la difficulté de louer soi-même dans un contexte contraint, dont il faut estimer les marges de manœuvres de façon experte, dépassionnée et responsable. En quelque sorte, une réponse indirecte à la problématique du Député Nogal pour augmenter le taux de pénétration des agents immobiliers et des administrateurs de biens dans la location et la gestion locative.

Henry Buzy-Cazaux
Président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers

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