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[Actu Juridique Immo] Les nouveautés du mois de septembre 2017

Henry Buzy­Cazaux

Président de l’IMSI et Directeur Général de l’ISC Paris Business School

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Newsletter immobilière – septembre 2017

Le Gouvernement a présenté sa nouvelle stratégie pour le logement le 20 septembre 2017, avec des mesures visant à libérer le foncier et faciliter le développement de logements. Le projet de loi pour le logement sera présenté avant la fin de l'année.
Figureront notamment des mesures fiscales visant à mobiliser le foncier (abattement fiscal total pour la vente d’un terrain à bâtir en vue d’y créer un logement social, ou très intéressant pour un logement intermédiaire ou classique - 85 et 70%) ; une simplification des normes de construction et un durcissement des sanctions concernant les recours abusifs ; un bail « mobilité » pour les étudiants et personnes en formation (sans dépôt de garantie, limité à 10 mois maximum non renouvelable et avec une garantie pour les étudiants sans conditions de ressources) ; et un nouveau mode de calcul des APL.
(Présentation du plan logement 20/09/2017).

 

 Copropriété

La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que la mise en cause d'un copropriétaire mauvais payeur de ses charges n'était pas réservée au seul syndicat, conformément à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Un autre copropriétaire peut lui aussi tout à fait agir en responsabilité civile contre le copropriétaire défaillant, qui par le non-paiement des charges, contribue à aggraver la situation de l'immeuble, générant des dégradations dans son appartement et l'impossibilité de le louer.

(Cass. 3e civ., 7 sept. 2017, n°16-18.777).

 

 Location

La loi Pinel du 18 juin 2014 qui répute non-écrite toute clause ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement du bail ne s'applique pas aux procédures en cours lors de son entrée en vigueur. Ainsi, saisie d'une demande de requalification en bail commercial de la convention locative établie le 21 mai 1999 (avec effet au 30 juin 1999), la cour d'appel a retenu à bon droit dans cette affaire que la loi du 18 juin 2014, prévoyant que toute clause ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement est réputée non-écrite, ne s'appliquait pas aux procédures en cours et relevé que l'action avait été engagée par l'association le 26 mars 2010, soit plus de deux ans après la conclusion du bail, en a exactement déduit que cette action était prescrite en application de l'article L. 145-60 du code de commerce (Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-15.010).

 

 Gestion locative

Le juge du fond apprécie souverainement le caractère connexe ou complémentaire de l'activité exercée par le preneur au regard de la destination du bail.

Dans cette affaire, aux termes de la clause de destination des baux, il avait été convenu que le preneur exercerait, dans les lieux, une activité d'exploitation à caractère hôtelier consistant en la sous-location meublée des lots, avec fourniture de services et prestations à la clientèle. N'ayant pas obtenu le classement des locaux en « résidence de tourisme catégorie 3 étoiles » du fait de la structure même de l'immeuble et de la non-conformité de l'équipement des locaux aux normes applicables aux immeubles touristiques, la société locataire avait, au titre d'une convention passée avec le SAMU social, accueilli, de manière habituelle, des personnes en état de précarité. La cour d'appel a pu légitimement décider que le changement unilatéral de la destination contractuelle constituait un manquement justifiant la résiliation du bail aux torts du preneur. La Cour de cassation a donc confirmé la position des juges d’appel (Cass. 3e civ. 30 mars 2017, n° 15-25.161).

 

Les juges de cassation ont eu l’occasion de juger que la clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail commercial à défaut de paiement dans le mois qui suit la signification du commandement de payer et qui est stipulée au seul profit du bailleur n’est pas invocable par le preneur.

Le bailleur demandant la poursuite du bail, en conséquence, le locataire ne peut pas se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire pour mettre fin au bail (Cass. 3e civ., 27 avr. 2017, n°16-13.625).

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